Investissement

Les 3 inconvénients de ne pas avoir de décompteur d’eau

L’achat d’un immeuble est très intéressant, nous l’avons vu dans l’article « les 6 avantages d’investir dans un immeuble de rapport » Cependant, il y a plusieurs points à vérifier lorsque l’on achète un immeuble. La gestion d’un immeuble est complètement différente par rapport à celle d’un appartement.

La première raison est qu’il n’y a pas de syndic ! Tu peux décider de mettre ton immeuble dans une agence immobilière ! Dans ce cas, celle-ci s’occupera de la gestion et de la clôture des comptes de l’immeuble ou tu peux la gérer toi-même.

Je voudrais te parler d’un point qui me semble très important et qui peut te faire perdre énormément d’argent !!!

Dans certains immeubles, il y a un compteur d’eau  général pour tout l’immeuble et il n’y a pas de décompteur d’eau par appartement. C’est-à-dire que tu ne peux pas estimer la consommation de chaque appartement.

Cela posera un problème lorsque tu feras ta régularisation de charges car comme tu le sais, dans la grande majorité des cas, ton locataire paie des provisions sur charges mais ce montant est une estimation. Chaque année, tu dois faire la clôture de l’année N -1 et vérifier que ton locataire a assez payé ou pas.

Premier inconvénient  de ne pas avoir de décompteur d’eau: avoir des difficultés à estimer la consommation par logement

Prenons un exemple:

Si tu as un immeuble de 5 logements qui sont tous des T2, à la fin de l’année tu devras faire une régularisation de charges (la loi l’oblige, elle est souvent oubliée par les propriétaires qui ont un immeuble et qui le gère eux même). Tu seras obligé de refacturer la partie que chaque locataire à consommer.

Si tu n’as pas de décompteur d’eau, tu seras obligé de prendre toutes les factures de l’année et de diviser ce montant par 5. Ce montant devra bien sûr être proratisé par rapport à la durée d’occupation du locataire.

Si le locataire est resté 100 jours dans l’année N, tu feras  le calcul suivant :

(Factures année N/ 5 *100 jours / 365 jours).

Deuxième inconvénient : la consommation d’eau ne sera pas exacte !!!

Avec la méthode que je t’ai indiquée, le locataire ne paiera pas forcément la consommation réelle. Si dans 3 logements y habite 3 couples et dans les 2 autres des personnes célibataires, tu seras d’accord avec moi que la consommation ne sera pas la même ! Le couple dépensera deux fois plus d’eau que la personne célibataire… C’est normal…

Il se peut que tes locataires se retournent contre toi et refusent de payer ce montant.

Troisième inconvénient : comment estimer la consommation d’eau s’il y a une fuite dans un des logements 

Certains locataires sont négligents et ne savent pas que tous les ans il y a une régularisation de charges. Il se peut que dans un de tes logements, il y a une fuite d’eau et que le locataire ne te l’indique pas. Tu t’en rendras compte que lorsque le fournisseur d’eau fera le relevé de compteur d’eau et te transmettra la facture. Cela peut très très vite monter. Imaginons que cette fuite provienne des toilettes, pour te donner une idée, une fuite de chasse d’eau fait perdre 600 litres d’eau par jour. C’est ENORME !!!! Alors imagine la claque lorsque tu vas recevoir la facture.

Si tu t’en rends compte lorsque le locataire a quitté les lieux, tu vas avoir des difficultés à récupérer ton  argent.

MON CONSEIL

La meilleure solution pour ne pas avoir de litige avec tes locataires est de faire installer des décompteurs d’eau pour chaque appartement. Cela n’est pas excessif et cela t’évitera d’avoir des difficultés pour te faire rembourser.

Il faudra lors de l’entrée des lieux que tu relèves l’index d’eau ainsi que d’électricité et que tu fasses la même chose pour la sortie. Cela te permettra de calculer la consommation réelle du locataire.

Avoir des décompteurs d’eau dans un immeuble permets d’être plus serein.

Si tu n’en mets pas et qu’il y a une fuite, tu peux avoir une facture de 1 000 € voire 2 000 €. Et il y a de grandes chances pour que cette facture soit à ta charge… Je connais des propriétaires qui ont été dans ce cas, c’est pourquoi je préfère te mettre en garde.

N’hésite pas à nous faire partager ton expérience ! As-tu déjà été dans cette situation ou connais-tu des personnes qui l’ont été ? 
Pour aller plus loin, vous pouvez recevoir mon livre gratuitement "Vérifier la solvabilité du locataire"

Laisser un commentaire

Share This

Téléchargez gratuitement l'ebook "Vérifier la solvabilité du locataire"

Entrez votre prénom et adresse email pour recevoir votre cadeau...

Votre adresse email est en sécurité

Téléchargez gratuitement l'ebook "Vérifier la solvabilité du locataire"

Entrez votre prénom et adresse email pour recevoir votre cadeau...

Votre adresse email est en sécurité