Investissement

Comment calculer la rentabilité?

Dans cet article, on va parler  d’un point très important lorsque tu achètes un bien, c’est la rentabilité et surtout comment  la rentabilité. S’il n’y a pas de rentabilité, il n’y a pas d’achat. C’est la première action que tu dois mener avant de décrocher ton téléphone pour programmer une visite.

 

Dans cette vidéo, je vais t’aider à calculer si ton bien est rentable ou pas. Il arrive souvent que les débutants oublient  de déduire certaines charges dans le calcul de rentabilité. C’est pourquoi, j’ai décidé de t’écrire cet article pour que tu ne fasses plus cette erreur

Alors, mettons tout cela au clair, pour qu’à l’avenir tu puisses connaitre le rendement exact de ton futur bien.

Tout d’abord, il faut savoir qu’il y a trois types de calcul de rentabilité :

  • La rentabilité brute
  • La rentabilité nette
  • La rentabilité nette nette

La rentabilité peut être également appelée rendement, ces deux mots veulent dire la même chose

Le rendement brut

Le rendement brut permet d’avoir une première idée de la rentabilité, une idée globale. Tu peux la calculer pour savoir si le bien est rentable, c’est ce calcul qui déclenchera une première visite.

Si je le compare à la fiche de paie, ce montant correspond au salaire brut qui se trouve dans ta fiche de paie, elle se situe au début de celle-ci. Ce montant n’est pas ce que tu te mets dans la poche puisque les cotisations sociales non pas été déduites…
Le calcul de la rentabilité brut est:

(Loyer mensuel *12)/ Prix d’achat *100%=

Le prix d’achat correspond au :

Prix d’achat du bien+ Frais d’agence+ Frais notaire+ Frais bancaire (tu peux les obtenir gratuitement)+ Travaux =

Exemple:

J’ai acheté un appartement à 66 000€, j’ai eu des frais d’agence de 4 000€, des frais de notaire de 5 000€, des travaux pour 7 000€ et malheureusement je n’ai pas réussi à négocier des frais de dossier gratuitement, j’en ai eu pour 300€
66 000€ + 4000€ + 5000€ + 7000€ +  300€ =82 300€

Ce bien est loué 700€ par mois

Le calcul de la rentabilité brut est:

(700*12)/82 300*100= 10.20%

Ce pourcentage correspond à la rentabilité que tu peux voir sur les annonces immobilières mais attention méfie-toi ! Ce montant ne prend pas en compte certaines charges que tu dois déduire lorsque tu loues un bien.

Nous verrons les charges dans le point suivant…

La rentabilité nette

Le montant net se rapproche la rentabilité que tu vas réellement toucher car ce calcul prend en compte les charges que tu vas supporter  pour la location de ton bien.
Les charges sont les suivantes :

  • Frais de syndic (la partie non récupérable sur le locataire)
  • Frais d’entretien (factures travaux)
  • Taxe foncière ( moins la taxe d’ordures ménagères)
  • Frais de gestion
  • la vacance locative
  • l’assurance du prêt
  • Assurance PNO (Propriétaire non occupante, c’est une assurance obligatoire, il est important de la prendre en cas de dégât des eaux ou autres, elle te sera très utilise. De plus, c’est une assurance obligatoire depuis la loi Alur article 58 de la loi du 26 mars 2014 dans article 9-1)

Exemple:

J’ai acheté un appartement et je dois supporter les frais suivant pour la location de mon bien:

  • les Frais de syndic sont de 170€ par trimestre soit 500€ par an (la partie non récupérable sur les locataires)
  • Frais de gestion : 6% du loyer 700*6%= 42€/mois soit 504€ annuel
  • la taxe foncière est de  500€
  • Frais entretien : 350€,
  • la vacance  locative est de  2 mois donc 1400€
  • Assurance PNO est de  40€ /mois soit 480€

Les charges à supporter sont de:

500+ 504 +350 +500 +1400+480 = 4 214€

Le calcul de la rentabilité nette est:

(Loyers annuels – charges)/ Prix d’achat *100

(8400 – 4214)/ 82 300*100 = 5.09%

Comme tu peux le constater, ce n’est pas la même rentabilité, la rentabilité brute était de 10.20% et la rentabilité nette est de 5.09%.

Dans mon exemple, ce qui fait beaucoup baisser la rentabilité c’est la vacance locative. Bien sûr, c’est un exemple si tu as un bien de qualité avec un bon emplacement, tu auras très peu de vacance locative.

Si je continue ma comparaison avec la fiche de paie. Tu peux considérer que la rentabilité nette correspond au salaire que tu vas toucher tous les mois sur ton compte bancaire. Je prends l’exemple de la fiche de paie car pour les débutants cela peut être plus facile à comprendre.

La rentabilité nette nette

La rentabilité nette nette correspond à l’argent que tu vas te mettre dans ta poche car le calcul de la  rentabilité prend en compte ton  imposition. Bien sûr dans cet exemple, je ne vais pas faire le calcul puisque le calcul d’impôt dépend de ta tranche d’impôt et du régime fiscal auquel  tu t’es déclaré

 Le calcul de la rentabilité nette nette est:
(Loyers annuels – charges – Impôt)/ Prix d’achat *100

Tu l’auras bien compris lorsque tu touches ton salaire ce n’est pas réellement ce que tu te mets dans la poche…  Puisque tous les ans en Mai, les impôts te font comprendre qu’ils sont là. C’est un élément important qu’il faut que tu prennes en compte.

 

Pour aller plus loin, vous pouvez recevoir mon livre gratuitement "Vérifier la solvabilité du locataire"
Recherche utiliser pour trouver cet article:Calcul de la rentabilité nette d\impôt

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