Investissement

Comment financer son projet?

 

Investir dans l’immobilier est un investissement qui coûte beaucoup d’argent. Rares sont les personnes qui peuvent payer un appartement ou une maison sans emprunt. Pour certaines personnes, c’est l’investissement de toute une vie. Avoir un projet c’est bien, mais avoir un financement c’est beaucoup mieux !!! Plusieurs solutions s’offrent à vous pour financer un tel projet :

1. L’apport personnel

Je vous conseille d’économiser tous les mois au moins 10% de votre salaire.  Je sais, économiser 10% c’est beaucoup pour certains foyers. Dans ce cas, vous pouvez économiser 5% et si vous y arrivez augmenter au fur et à mesure. Cela vous permettra d’avoir du capital, que vous pourrez soit  investir, soit  garder pour vos éventuels travaux. Le banquier sera très content de savoir que vous avez de l’argent de côté si un de vos locataires ne paient pas ses loyers. C’est l’une des questions incontournables des banquiers, ils adorent nous la poser… « Avez-vous un apport ? ». Les financiers demandent en général d’avoir un apport qui correspond à 10% du prix d’achat.

Pourquoi nous demandent-ils toujours un apport ? Pour couvrir les frais de notaire. C’est une garantie pour la banque car si vous ne payez plus vos mensualités, votre bien sera revendu mais les frais de notaire ne seront pas jamais récupérés.

Cependant, avoir un apport n’est pas une obligation pour obtenir un prêt. Je vous conseille d’économiser un peu chaque mois et de garder une épargne suffisante pour vos éventuellement travaux (changement d’un cumulus, robinet…).

2. Le prêt intra- famille et donation

  • Le prêt intra- famille

Le prêt intra- famille doit être notifié par écrit afin d’éviter qu’il ne soit requalifié en donation déguisée.

Au-delà de 1 500le prêt doit être constaté par écrit. Vous avez deux possibilités pour faire votre prêt: soit par un acte notarial ou par sein privé.

Si vous faite un acte par sein privé chaque partie doit avoir un exemplaire. Le document doit être écrit, daté, signé par les deux parties, avec le montant de la somme prêtée en chiffres ET en lettres.

Si le prêt excède 760€, il doit être déclaré à l’administration fiscale par le prêteur ou l’emprunteur. La déclaration à remplir est l’imprimé 2062.

  • Donations d’argent

Il est possible de faire un don d’une somme d’argent entre tiers ou membres de la même famille.

Un don manuel entre un père ou une mère à son enfant est exonéré à condition que la somme soit inférieure à 31 865€ (article 79G du code général des impôts)

Les dons doivent être déclarés aux impôts sur le formulaire 2735. Il doit être signé et retourné aux services fiscaux.

3. Les différents types de prêts

  • Prêt à taux d’intérêt fixe

C’est le prêt que la plupart  des gens connaissent. C’est la formule la plus simple et plus sécurisante. Le montant total du prêt et le taux d’intérêt sont connus le jour de la souscription.

Le taux d’intérêt varie en fonction du montant de l’apport personnel que vous avez fait.

Quelques jours après la souscription du crédit la banque vous enverra un tableau amortissable dans lequel sera indiqué : le taux, la durée, les échéances, l’assurance…

Ce document est à conserver car il est très utile pour les remboursements anticipés ou les renégociations de prêt.

  • Le Crédit In Fine

Dans un prêt classique, tous les mois nous remboursons des intérêts ainsi qu’une partie du capital. Dans un prêt In Fine, le remboursement du capital se fait uniquement à la dernière échéance.

Tous les mois vous rembourserez le même montant d’intérêt. Pendant la durée du prêt une épargne est souvent demandée sous forme d’assurance vie. Ce prêt a été principalement fait pour les personnes voulant faire de la défiscalisation.

  • Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ comme je l’explique dans mon article « Pourquoi je n’ai pas obtenu mon prêt à taux zéro » a été mis en place pour aider les particuliers pour faciliter l’acquisition ou l’amélioration de sa résidence principale.

Le montant du prêt dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la situation géographique, des ressources et du coût de l’opération.

Il ne doit pas dépasser 30% du coût total de l’opération et avoir une durée de 25 ans.

  • Le prêt action logement ou prêt employeur (1% logement)

Les entreprises industrielles et commerciales qui emploient au moins 20 salariés ont l’obligation d’investir chaque année un part de la masse salariale dans la construction.

Les conditions pour bénéficier de ce prêt sont :

être salarié ou retraités depuis moins de 5 ans

– le logement soit la résidence principale

– Avoir des revenus inférieurs aux plafonds PLI dans l’année N-2, ou N-1 si c’est plus favorable

– Ne jamais avoir été propriétaire de sa résidence principale

4. Le courtier

Le courtier est selon moi la manière la plus tranquillisante pour obtenir son prêt, pourquoi?

Le courtier est un professionnel qui est en contact avec plusieurs banques. Lorsque le courtier présente votre projet aux banques, il vient avec plusieurs dossiers. Ce qui lui permet de faire plus facilement passer les dossiers difficiles.

De plus, il vous permettra de gagner beaucoup de temps et d’être moins stressé. Vous donnez vos documents au courtier et il s’occupe de tout. Ce n’est pas magnifique ?

Bien sûr, avoir un courtier a un coût c’est vrai !

5. La durée du prêt

La durée du prêt est très importante. Plus la durée de votre prêt sera longue moins les mensualités seront élevées. Ce qui vous permettra d’avoir un Cashflow par mois plus important.

A contrario, plus votre emprunt est long, plus coûteux il sera.

Ex : Suite à une simulation faite sur le site Meilleurtaux, voici les résultats que j’ai trouvé. Pour un crédit de 100 000€ sur 15 ans

La mensualité sera de  655.25€ soit un emprunt total de 655.25*180= 117 945€

Sur 20 ans

La mensualité sera  de de 527.40€ soit  un  emprunt total de 126 576€

Soit une différence de 8631€

Tout dépend de la stratégie que vous voulez adopter si vous faites de l’investissement locatif. Et si votre but est de vivre de l’immobilier, je vous conseille de prendre la durée la plus longue afin de générer tous les mois un plus grand CASH FLOW.

Cet article participe à l’évènement inter-blogueurs « Comment se faire financer? » organisé par le blog www.investir-et-immobilier.com.

Photo de   Ken Teegardin

Pour aller plus loin, vous pouvez recevoir mon livre gratuitement "Vérifier la solvabilité du locataire"

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