Investissement

Interview Vincent Ton : premier investissement succès ou échec?

 

Dans  cette interview, Vincent Ton nous  partage son aventure immobilière. Je vous laisse découvrir si c’est un succès ou un échec…

Angélique :

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Aujourd’hui, je suis en compagnie de Vincent qui va nous raconter son parcours dans l’immobilier.

Vincent est ce que tu peux te présenter ?

Vincent :

Je m’appelle Vincent Ton, j’ai 27 ans, bientôt 28. En ce moment, je suis salarié dans une grande entreprise dans la région parisienne. Là on se situe chez moi dans mon premier investissement immobilier.

Angélique, qu’est-ce que tu veux savoir ?

Angélique :

Raconte-nous pourquoi tu as choisi d’investir dans l’immobilier ?

Vincent :

J’ai choisi d’investir dans l’immobilier car j’ai suivi des formations. J’ai vu que l’immobilier était un des piliers qui permet de s’enrichir beaucoup plus vite que lorsque tu es salarié. J’ai choisi l’immobilier car c’est ce que j’avais envie à ce moment-là.

Angélique

Parce que tu t’intéresses à l’indépendance financière et tu as vu que cela pouvait t’apporter énormément de chose ?

Vincent

Je me suis beaucoup intéressé à l’indépendance financière surtout quand j’étais en période de chômage. J’ai été 9 mois au chômage. Pendant ces 9 mois, je touchais uniquement le RSA. Dans ma tête, je voulais être plus riche. Je détestais ma situation  surtout quand tes parents te demandent « Mais ils sont où tes boulots ». C’est comme ça que je me suis intéressé à l’indépendance financière et à parcourir des blogs.

Dans ma tête, je ne voulais plus jamais revivre ça et je me suis surtout intéressé à l’immobilier car pour moi c’était du concret.

Angélique :

C’est surtout grâce à ta situation précaire que tu as eu ce déclic ?

Vincent :

Oui j’ai eu ce déclic avant d’avoir trouvé mon premier emploi, je savais que j’allais investir dans l’immobilier. Je ne savais pas dans quelle ville mais je savais que je voulais investir

Angélique :

D’accord. Pendant cette période tu as commencé à te former, à acheter quelques formations ou pas  du tout ou c’est juste après lorsque tu as eu ton emploi ?

Vincent :

J’ai commencé à acheter la formation de Mickael Ferrari avec mon RSI et je me suis formé à l’immobilier

Angélique

Tu as choisi d’investir ici à Lille pour quelle raison ?

Vincent :

Pourquoi j’ai choisi d’investir à Lille car Lille c’est une ville étudiante donc je pense qu’il n’y a pas de risque de ne pas trouver de locataire. J’ai choisi Lille car le prix du m2 par rapport à Paris est beaucoup plus faible. Et aussi parce que j’habite à Paris et on fait Paris – Lille en moins d’1 heure. On peut aussi prendre un covoiturage et on le fait en 2h30. C’est très rapide !

Angélique

C’est rapide par rapport à l’endroit où tu vis s’il y a un problème par rapport à tes investissements ?

Vincent

Oui, c’est ça. Mon choix s’est porté sur Lille car c’est vraiment à côté de Paris en termes de transport et de temps

Angélique

C’est vrai que c’est une ville étudiante donc il y a beaucoup de demandes. Ici, on est en zone tendue.

Comment as-tu fait pour trouver cet investissement ?

Vincent :

Au début, j’ai fait pas mal de visites mais je ne savais pas si tel appartement était bien ou non. Moi, je recherchais des appartements qui étaient pourris, souvent je les trouvais dans des zones très risquées. D’ailleurs, je remercie Angélique CAPRON pour m’avoir conseillé de ne pas investir dans un bien qui se situe dans une rue qui craint.

Angélique

Effectivement, Vincent était très intéressé par un bien et moi je lui ai dit de ne surtout pas investir là-bas car c’était une rue qui était très mal fréquentée. De plus, c’était un rez de chaussé, c’est un peu compliqué pour le louer et il y a beaucoup trop de population dans cette rue. Ce n’était pas un bon investissement !

Tu as continué quand même tes visites ?

 

Vincent

J’ai continué mes visites mais au bout d’un moment, je me suis dit que j’allais faire appel à un chasseur immobilier pour voir comment ça se passe avec celui-ci et voir comment il sélectionne les appartements.

Angélique

Il t’a expliqué comment il faisait le chasseur immobilier ?

Vincent

Oui ! Il m’a expliqué comment il faisait. Il va à ma place faire des visites et il me fait des comptes rendus.

Angélique

D’accord ! Donc tu recevais des mails, des photos avec les prix qui étaient indiqués. Et peut-être que lui, il pouvait chiffrer les travaux ?

Vincent

Oui, c’est ça ! Après les travaux, je les calculais aussi dans ma tête. En me disant que c’est à peu près 700€ le m2.

Angélique

Oui ! 700€ voire 1 000€ le m2 lorsque ce sont des travaux de grosse rénovation

Le chasseur immobilier t’a proposé ce bien. Tu es venu le visiter. A la base il était affiché à quel prix ?

Vincent

A la base il était affiché à 80 000€ et on l’a baissé à 71 000€.

Angélique

71 000€ donc  9 000e en moins.

Vincent

Oui ! 9 000€ en moins. J’aurais pu faire mieux mais c’était mon premier investissement. Je me disais on va être raisonnable.

Angélique

Tu as peut être trop fait confiance au chasseur immobilier ?

Vincent

Oui j’ai trop fait confiance au chasseur.

Angélique

Je pense aussi !

Il y avait des travaux, combien as-tu payé pour les travaux ?

Vincent

Pour les travaux, j’ai payé en tout 24 000€

Angélique

24 000€, sachant que tout a été refait. Il y a la salle de bain qui a été refaite.

Vincent

Tout a été refait ! Avant, les murs n’étaient pas aussi blanc que cela, ce n’était pas aussi lumineux. Là on n’a pas mis de lumière et pourtant c’est très lumineux parce qu’on se situe au dernier étage avec une belle vue. Il y a une lumière  qui traverse.

Angélique

Oui c’est une lumière traversant ! C’est pour ça qu’il y a pas mal de lumière, il y a aussi beaucoup de fenêtres. D’ailleurs si vous voulez, on peut vous faire visiter tout à l’heure.

Tu veux bien ?

Vincent

Oui, je veux bien ! Allez c’est parti, on le fait

Angélique

En tout, tu as payé 24 000€ les travaux +71 000€ donc ça fait 95 000€

Vincent

Oui mais après avec les frais de notaires, en tout, j’ai emprunté 108 000€

Angélique

108 000€ ! D’accord ! Et tu n’as pas eu de problème pour avoir ton prêt ? Tout c’est bien passé ou c’était un petit peu compliqué ?

Vincent

C’était un petit peu long. J’ai fait appel à deux banques, j’ai démarché un courtier et j’ai fait appel à ma banque qui est le crédit agricole. Et c’est la deuxième solution que j’ai choisi parce qu’en terme de mensualité c’était beaucoup moins élevé.

Angélique

C’était moins élevé par rapport au taux ?

Vincent

Il y a le taux qui a joué

Angélique

Souvent lorsque tu fais un investissement, le conseil que moi je donne, c’est de prendre le crédit le plus long pour diminuer tes mensualités

Vincent

Oui c’est ça ! J’ai pris un prêt sur 25 ans alors que l’autre banque proposait sur 20 ans. Et l’autre banque voulait que je sois en résidence principale mais ça on peut toujours contourner. Mais avec ma conseillère chez crédit agricole, elle a compris très vite que c’était de l’investissement locatif et elle l’a accepté.

Souvent, on dit aux personnes qu’il faut être propriétaire de sa résidence principale

Angélique

Il me semble aussi que tu avais eu une autre proposition mais là, il fallait mettre de l’apport ?

Vincent

Il y a aussi ce côté-là de devoir mettre un apport beaucoup plus conséquent

Angélique

C’est l’erreur que j’ai faite lors de mon premier investissement. J’ai mis de l’apport je n’aurais pas dû faire cette erreur. Mais bon ! C’est fait ! Maintenant on fait avec !

Donc maintenant tu vas le louer, on est au mois de septembre donc c’est la meilleure période pour faire de la location. Tu vas le louer combien ?

Vincent

Je vais le louer 600€

Angélique

600€ ça comprend quoi ? Les charges, ça comprend quoi exactement ?

Vincent

Ça comprend le loyer et particulièrement les charges d’eaux. Il n’y a pas de chauffage collectif.

Angélique

Ok ! Donc hors charge ça fait combien ?

Vincent

Hors charge ça fait 580 €

Angélique

580€ et 20€ pour les charges

Vincent

Oui

Angélique

Oui en même temps ici, c’est une petite copropriété donc je pense qu’au niveau de l’électricité et de l’eau, c’est le locataire qui l’aura directement à sa charge

Vincent

Au niveau de l’électricité c’est le locataire qui l’aura à sa charge

Angélique

Il y a des compteurs individuels dans l’immeuble ?

Vincent

Oui !

Angélique

Et l’eau c’est pareil ?

Vincent

L’eau c’est dans les charges

Angélique

Ok ! Donc l’eau c’est toi qui payeras ou c’est compris dans les charges du syndic ?

Vincent

C’est compris dans les charges du syndic

Angélique

Il faudra que par la suite tu fasses une régularisation de charges. Il faudra bien relever les compteurs, c’est très important.

Le loyer de 600€ moins tes mensualités qui sont de ?

Vincent

Les mensualités sont de 420€. Il y a 420€ pour les mensualités, il y a aussi la taxe foncière qui est de 450€ par an donc on va dire environ 35€ par mois

Les charges de copropriétés qui sont.. .Euh ! Là on a eu un problème… je dois payer trimestriellement presque 300€

Angélique

Pourquoi tu dois payer 300€ ? Ça correspond à quoi ? Aux frais de syndic ou il y a autre chose, il y a  quoi dans ces frais?

Vincent

Oui ça correspond aux frais, à l’assurance

Angélique

Oui l’assurance de l’immeuble, c’est très important !

Vincent

Je vais vous raconter quelque chose, les travaux ont duré 6 mois. Il y a eu mon plafond qui s’est effondré parce qu’il y a eu des fuites dans la toiture. On devait faire intervenir le syndic sauf que le syndic n’avait pas pris d’assurance enfin l’ancien syndic.

Entre temps, on a changé de syndic, on a pris une nouvelle assurance. Enfin, c’est une des copropriétaires qui a repris une assurance, c’était vraiment le bordel !

Angélique

L’assurance de l’immeuble c’est la priorité lorsque tu paies tes charges de copropriété. Normalement, le syndic doit payer d’abord l’assurance de l’immeuble car on ne sait jamais ce qui peut arriver. Normalement, c’est la seule facture qu’on paye en premier et les autres factures passent après

Donc par rapport à tout cela, ça te fait quand même une bonne rentabilité si tu déduis les travaux

Vincent

Oui car comme je vais le mettre en LMP en régime réel, je vais faire de l’amortissement et déduire les charges comme les travaux, les charges de copropriété…. Cela me permettra de ne pas payer d’impôt

Angélique

A mon avis, tu ne vas pas payer d’impôt pendant de très longues années puisqu’il y a déjà 24 000€ de travaux que tu as effectué après l’amortissement, la taxe foncière, le syndic ? Tout cela ça se cumule.

Vincent

Et les meubles aussi

Angélique

Oui les meubles aussi, si tu as bien gardé toutes les factures, tu vas pouvoir les déduire. C’est très avantageux.

Est-ce que tu es content aujourd’hui de ton investissement ? Est-ce que tu as envie de continuer dans l’immobilier ?

Vincent

En ce moment, j’ai envie de prendre une grande grande pause avec l’immobilier car je sais que j’ai fait des erreurs. J’attends de voir comment ça va se passer avec mes locataires qui ont un profil assez atypique. Je vais attendre 1 an et je vais repartir sur des bases saines en 2019, 2020.

Angélique

D’accord

Vincent

Si je continue dans l’immobilier car en ce moment je suis sur la crypto-monnaie et je suis aussi sur le blogging

J’ai envie de développer la course à pied minimaliste. J’ai envie de parler autour de ce sujet là

Angélique

D’accord !

Aujourd’hui tu as décidé d’arrêter l’immobilier parce que tu as fait des erreurs surtout

Vincent

Oui j’ai fait des erreurs

Angélique

Et tu penses que ces erreurs sont dûes à quoi ? Peut-être le manque de formation ? Peut-être que la formation que tu as acheté ne te correspondait pas ? Elle n’était peut-être pas assez concrète ? Ou peut-être que tu as trop fait confiance à ce chasseur immobilier ?

Vincent

Il y a un peu de tout ! J’ai trop fait confiance à mon chasseur immobilier, il est quand même très bien, je ne lui en veux pas

J’ai trop fait confiance aux formations alors qu’il y a quand même des coquilles vides et j’espère que dans le futur, il y a aura une formation beaucoup plus complète comme « comment choisir un bon locataire »

Je le dis car c’est une experte !

Angélique

Il vous dit cela car je suis en train de préparer une formation pour l’avenir sur comment avoir zéro impayé. Et tout à l’heure, on parlait justement de son futur locataire et je lui disais que moi personnellement je ne l’aurais pas pris.

Mais bon ! Après il fait ses choix c’est un grand garçon J’espère en tout cas avoir tort.

Vincent

Moi j’espère que ça va bien se passer.

Angélique

J’espère aussi pour toi.

On te souhaite plein de bonnes choses pour l’avenir

Vincent

Merci

Angélique

N’hésite pas m’inviter lorsque tu feras un prochain achat immobilier et bien sûr, si tu as besoin de conseils, tu peux toujours venir me voir

Vincent

D’ailleurs, si vous voulez visiter mon appartement on peut le faire maintenant

 

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