Investissement

les loyers impayés! les erreurs des propriétaires!

 

Il y a maintenant plus d’une semaine que j’ai regardé un reportage sur Zone interdite concernant la relation entre propriétaires et locataires, une grande partie de l’émission parlait des loyers impayés. C’est un domaine que je connais très bien, il fait partie de mon quotidien car je travaille dans une agence immobilière.

Lorsque l’émission a commencé, j’ai été scandalisée par le manque de connaissance des propriétaires face aux problèmes d’impayés et aussi de leurs négligences.

Pour que tu comprennes, on va revenir ensemble sur les profils.

La raison des loyers impayés avec les premiers propriétaires

 

Tout d’abord, dans le reportage, il y avait un couple qui était propriétaire d’une maison. Ces propriétaires ont loué leur maison à une famille et depuis le début de la location, ils n’ont jamais réglé leurs loyers.

C’est très étrange ! Lorsqu’un locataire ne règle aucun de ses loyers, c’est qu’il y a eu une grande négligence au niveau de la sélection du locataire.

Un peu plus loin dans l’émission, le journaliste nous indique que le propriétaire a fait signer un bail à ses locataires sans avoir les justificatifs financiers ! WHAT!!!! C’est incompréhensible !!! Ces propriétaires ont fait rentrer des locataires sans savoir si leurs revenus pouvaient leur permettre de payer le loyer. C’est une grave erreur !!!

Lorsqu’un propriétaire loue son bien, la première chose qu’il doit faire est de demander aux locataires de justifier leurs revenus en leur demandant :

  • 3 dernières fiches de paie
  • La dernière feuille d’imposition

Mais ces propriétaires ne se sont pas arrêtés là dans leur folie ! Ils ont fait entrer les locataires dans la maison sans récupérer le dépôt de garantie ainsi que le loyer en cours. Les locataires ont dit qu’ils allaient payer par virement et ils ont toujours trouvé une bonne excuse pour repousser le virement (la banque a fait le virement sur un autre compte….). Aucun virement n’est arrivé sur le compte des propriétaires.

Lorsque tu fais rentrer un locataire dans ton logement, il faut absolument que tu récupères le dépôt de garantie ainsi que le loyer du mois en cours. Si tu n’as pas l’argent, ne signe pas le bail avec le locataire et ne le fais pas entrer dans les lieux. En effet, une fois rentré dans les lieux, tu peux te retrouver dans la même situation que ces propriétaires.

Il arrive parfois que les locataires demandent de payer en plusieurs fois le dépôt de garantie, si tu tombes sur ce genre de locataire surtout, n’accepte pas ce dossier. Car si le locataire a des difficultés pour payer maintenant, il y a de fortes chances qu’il ait des difficultés dans quelques mois.

Tu l’as bien compris, cet impayé est dû à une grosse négligence de la part des propriétaires. Sélectionner un dossier sans avoir de justificatifs financiers… autant se tirer une balle dans le pied… Les loyers impayés auraient pu être évités !

La raison des loyers impayés de la deuxième propriétaire

 

La deuxième histoire d’impayée concerne une dame qui a acheté un centre équestre. Elle a réussi à se faire financer ce projet car dans ce centre équestre, il y avait 3 maisons et ce sont les loyers des maisons qui lui permettaient de rembourser son crédit. C’était une superbe affaire !

Mais malheureusement, il y a eu une ombre au tableau… Un mauvais locataire qui ne payait plus ses loyers, il lui devait plus de 10 000€ de loyer.

Dans le reportage, à un certain moment, la propriétaire tape à la porte du locataire pour lui demander à quelle date il allait payer le loyer du mois. Et celui-ci lui répond qu’il ne savait pas quand il pourrait payer car il ne faisait que des petits boulots.

Cette phrase m’a interpelée. Je me suis dit mais s’il fait des petits boulots aujourd’hui, il y a de fortes chances que le locataire faisait des petits boulots lorsque la propriétaire l’a sélectionné.

Puisque dans le reportage on ne nous indique pas que sa situation financière a changé.

C’est également un problème au niveau de la sélection du locataire  puisque : Ok ! Si tu veux choisir ce genre de personne d’accord ! Mais dans ce cas, prend un garant, de cette façon si le locataire ne te paie pas. Tu pourras toujours te retourner contre le garant…

Ce locataire était très très malin!Il a répondu à la propriétaire qu’il s’en foutait car s’il voulait, il pouvait faire un dossier de surendettement et effacer sa dette.

Il a tout à fait raison ! C’est pour cela que tu dois être très vigilant dans la sélection du locataire.

Si cela t’arrives, sache que tu as environ une à deux semaines pour donner des arguments contre ton locataire pour que cette dette ne soit pas effacée. Lorsque le dossier du locataire est en surendettement, tu ne peux pas faire de procédure contre lui.

Cette dette est comme gelée en attendant la décision de la commission de surendettement

Comme tu peux le constater, la propriétaire aurait pu éviter d’avoir des loyers impayés en prenant simplement un garant. Si elle l’avait fait, elle aurait pu se retourner contre le garant et récupérer ces loyers. Là, le locataire n’est pas solvable et c’est quasi impossible que la propriétaire récupère les loyers dus par son locataire.

Les locataires connaissent de mieux en mieux les lois ! Alors ne néglige pas la sélection du locataire, cela te permettra d’éviter d’avoir des loyers impayés.

Je sais que ce n’est pas la partie la plus marrante ! Mais il est essentiel pour toi investisseur, de vérifier tous ces éléments.

Sélection du locataire agence immobilière

 

Si tu fais gérer ton bien par une agence et que c’est elle qui sélectionne ton locataire. Stipule-lui bien que tu souhaites donner ton avis sur la sélection du locataire. Dans certains cas, c’est l’agence qui valide le locataire sans demander l’accord du propriétaire.

Personnellement, ce n’est pas ce que je ferais. Je pense qu’il est préférable pour toi de demander le dossier de candidature à l’agence pour que ce soit toi qui valide le dossier.

A Lille, la grande période de location se situe en juin, juillet, aout et septembre. Pendant cette période, les agences immobilières embauchent des CDD. Parfois ces CDD ne viennent pas du domaine de l’immobilier. Alors, imagine si tu ne donnes pas ton avis et qu’une personne qui n’a aucune expérience dans l’immobilier valide ton dossier. Cela peut avoir des conséquences terribles.

Conclusion

 

Pour conclure, on a vu que les impayés étaient dus dans 90% des cas à une erreur dans la sélection du locataire. Les premiers propriétaires ont validé un dossier en n’ayant aucun justificatif financier. La seconde propriétaire a sélectionné un locataire qui n’avait pas les revenus adéquats. De plus, elle n’a pas pris de garant alors que ce dossier était un peu bancal.

Pour l’année 2018, je te prépare une formation qui s’appellera « Zéro Impayée ». Dans cette formation, je t’expliquerai comment sélectionner un locataire, vérifier les documents tels que la fiche de paie, les impôts et j’en passe…. Les impayés sont mon combat de tous les jours alors je veux absolument partager mon expérience avec toi  pour que tu ne te retrouves pas dans la même situation que ces propriétaires.

 

Si tu as déjà eu des loyers impayés avec des locataires. N’hésite pas à nous partager ton histoire dans les commentaires.

Pour aller plus loin, vous pouvez recevoir mon livre gratuitement "Vérifier la solvabilité du locataire"

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