Investissement

Faut-il mettre un apport personnel?

Cette question revient très souvent! Une amie me l’a d’ailleurs posée la semaine dernière! « Est ce que je suis obligée de mettre de l’apport » pour mon futur achat.

C’est une question très complexe!

En immobilier, ce qui est super avantageux, c’est que l’on peut utiliser l’effet de levier. C’est-à-dire utiliser l’argent de la banque pour augmenter son patrimoine immobilier et ses propres revenus.

En effet, la banque nous prête de l’argent pour investir et les locataires nous paient chaque mois des loyers. Ce qui nous permet de ne pas mettre notre argent personnel et s’enrichir avec l’argent des autres. Pas mal non?

Mes conseils

Le meilleur conseil que je puisse vous donner est de ne pas mettre d’apport personnel.  Le principe de l’investissement immobilier est de s’enrichir avec l’argent des autres. Et il est toujours préférable de garder de l’argent de côté pour les petits tracas du quotidien d’un investisseur (réparations, vacance locative, assurance..). L’aventure immobilière n’est pas de tout repos alors garde bien de l’argent de côté.

De plus, il est préférable de ne pas avoir de prêt à la consommation ou autres. Si par exemple, ta voiture tombe en panne, en ayant de l’argent de côté tu pourras en acheter une CASH (tout dépend bien sûr du modèle que tu souhaites avoir) et être bien vu par la banque pour tes prochains investissements.

Une des erreurs que j’ai faite pour mon premier investissement et d’avoir mis de l’apport. D’ailleurs, je t’en ai déjà parlé dans un autre article intitulé « Pourquoi j’ai décidé de vendre mon appartement ».  Je n’aurais pas dû en mettre puisque j’avais assez de capacité d’emprunt pour acheter mon bien. C’est l’erreur de débutant! Aujourd’hui, je regrette! Ce qui est fait est fait! on apprend de ses erreurs!

Pour éviter de mettre de l’apport personnel, je te conseille d’emprunter sur la plus longue durée possible. Grâce à cette astuce, tu pourras emprunter d’avantage puisque tes mensualités seront plus petites.

Prenons un exemple:

Un salaire de 1600€ net avec une durée de 20 ans.

Si tu fais une simulation sur Meilleurtaux. Tu remarques que ta capacité d’emprunt  est de 106 855€ (Nous sommes en Juillet 2017)

Alors que sur 25 ans, ta capacité d’emprunt est de 134 336€.  Il y a une différence de 27 841€. Pas mal non?

De plus, ton CASHFLOW mensuel sera beaucoup plus important puisque tes mensualités seront plus petites.

Cependant, dans certains cas, tu es obligé de mettre de l’apport pour avancer plus rapidement vers ton indépendance financière.

Un grand nombre de personnes te disent de ne surtout pas mettre d’apport. C’est assez facile pour une personne qui gagne 2000€ mais si tu gagnes le SMIC c’est beaucoup plus compliqué!

Une personne qui gagne 2 000€ pourra se permettre d’acheter un immeuble de rapport, ce qui n’est pas le cas d’un SMICARD. C’est bien souvent les exemples de réussites que tu vois sur le net. Les gens ont a énorme salaire donc c’est plutôt facile de donner envie de réussir.

Pour moi, mettre de l’apport dépend de ta capacité d’emprunt et d’autres critères, si tu achètes seul, en couple, avec une tierce personne, le montant de ton salaire. Une personne seule qui gagne le SMIC pourra beaucoup moins emprunter qu’un couple qui gagne le SMIC! c’est logique!

Mettre de l’apport personnel pour avancer plus rapidement

Je pense que parfois , il est préférable de mettre de l’apport est de ne pas passer à coté d’une superbe opportunité. Je peux prendre mon exemple. Il y a quelques temps, j’ai trouvé dans une ville étudiante une maison de 6 chambres. C’était une superbe opportunité. Il y avait bien sur beaucoup de travaux  et le poste le plus important était l’installation du chauffage au gaz.

Malheureusement, à cause de cette dépense je n’ai pas pu acheter ce bien. Mais avec cet achat j’aurais pu avoir 2 100€ de loyer et devenir indépendante financière. Si j’avais eu cet apport, bien sur que je l’aurais mis. Je préféré mettre de l’apport et atteindre l’indépendance financière tout de suite plutôt que ne surtout pas mettre d’apport  et de ne pouvoir acheter que des studios et être indépendante dans plusieurs années.

J’ai trois conseils:

  • Utilise ta capacité d’emprunt au maximum
  • Fais un crédit sur la plus longue durée possible pour avoir des petites mensualités
  • Mettre de l’apport si ton rendement locatif est très intéressant!
  • Toujours garder de l’argent de côté

Dans l’immobilier, tu ne peux pas faire comme les autres, tu es obligé de t’adapter  à ta propre capacité d’emprunt et de trouver des solutions pour avancer au plus vite.

Pour aller plus loin, vous pouvez recevoir mon livre gratuitement "Vérifier la solvabilité du locataire"
Recherche utiliser pour trouver cet article:emprunter seul smic

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