Investissement

Avantages et inconvénients d’un syndic bénévole

De plus en plus de copropriétaires sont déçus par leurs syndics, les coûts de gestion sont élevés. Ils ont l’impression d’être un numéro de dossier et de ne pas avoir de retour par rapport à leurs demandes. C’est pourquoi, il est de plus en plus fréquent d’avoir un syndic bénévole.

De plus en plus d’acheteurs se dirigent vers un bien avec un syndic bénévole en place ! Surtout s’il s’agit d’une petite copropriété de 4 ou 5 appartements. Mais est-ce vraiment la solution ? N’y a-t-il que des avantages ?

 

Avantages d’un syndic bénévole

Le premier avantage est qu’il n’y a pas d’honoraires de syndic ! Cela peut faire gagner
1 000€ à 2 000€ par an à la copropriété. Ce n’est pas négligeable ! De plus, dans une petite copropriété, il y a souvent très peu de travail pour le syndic bénévole. Il y a principalement de la saisie et le règlement des factures courantes comme par exemple le nettoyage des parties communes ou les factures d’électricité des parties communes.

Le deuxième avantage est que le délai d’intervention sera beaucoup plus rapide puisque le syndic bénévole est un des copropriétaires. Ce dernier habite souvent sur place, il prendra donc contact rapidement avec une entreprise pour pouvoir faire les travaux.

Le troisième avantage est que tu maîtriseras beaucoup mieux les coûts puisque le syndic bénévole qui demandera les devis sera beaucoup plus sensible aux dépenses car cela l’impact directement. Le syndic professionnel lui, demandera aux entreprises avec lesquelles il a l’habitude de travailler de lui faire des devis et  se fiera aux montants annoncés. Il ne contactera pas d’autres entreprises pour avoir un meilleur montant puisqu’il a d’autres dossiers à gérer… De plus, une petite copropriété ne lui rapportera que très peu d’honoraires comparée à une grande copropriété.

Inconvénients d’un syndic bénévole

Le premier inconvénient est qu’il faudra nommer un syndic bénévole et que ce syndic devra tenir une comptabilité ! C’est très important ! Premièrement, car si tu décides de vendre ton bien, cela prouvera que l’immeuble est entretenu et que des travaux sont effectués sur la propriété. Cela rassurera beaucoup l’acheteur ! Il s’appuiera également sur la comptabilité  pour calculer la rentabilité de son investissement. De plus, si tu fais de la location, tous les ans, tu devras faire une régularisation de charges par rapport aux provisions que ton locataire paie. C’est-à-dire que si ton locataire a trop versé dans l’année tu devras le rembourser. Si ce n’est pas le cas, tu devras lui facturer.

N’oublie pas que les locataires connaissent de plus en plus la loi. Il est donc probable que ton locataire te réclame sa régularisation de charges. Si le syndic ne tient pas de comptabilité, tu ne pourras pas faire de régularisation et il se peut que ton locataire décide de ne plus payer ses provisions sur charges. Dans ce cas-là, que feras-tu ? J’ai déjà rencontré ce problème dans un de mes dossiers c’est pourquoi je t’en parle !

Bien sûr, si tu fais du meublé et que ton locataire paie des charges forfaitaires, dans ce cas, tu n’auras pas de régularisation de charges à effectuer tous les ans

Si tu souhaites lire le texte de loi, le voici : article 23 de la loi du 6 juillet 1989

Le deuxième inconvénient est que bien souvent les copropriétaires ne connaissent pas les réglementations qu’engendre la gestion d’un immeuble comme par exemple avoir une assurance pour l’immeuble. Les gens pensent qu’ils ont une assurance pour leur appartement et que cela suffit mais c’est complètement FAUX ! Il faut prendre une assurance pour l’appartement et une assurance pour l’immeuble. Cette assurance sera au nom de la
copropriété !

Je te parle de ce cas car je l’ai rencontré avec mon premier investissement immobilier ! Il n’y avait pas de syndic et j’ai eu toutes les peines du monde à leurs faire comprendre qu’il fallait une assurance pour l’immeuble ! Ce problème n’aurait jamais existé avec un syndic professionnel car il connait son métier ! De plus, les factures d’assurances sont les factures que le syndic paie en premier, elles passent avant toutes les autres. Car s’il arrive un dégât dans l’immeuble et que le syndic n’a pas payé la facture d’assurance alors qu’il avait de la trésorerie, il peut être tenu comme responsable !

Le troisième inconvénient est que les copropriétaires ne sont pas toujours d’accord ! Parfois, il y a des histoires pour des queues de cerise ! Le fait d’avoir un médiateur (syndic) permet d’atténuer les tensions qui peuvent être plus ou moins importantes par rapport aux personnalités. Lors de l’assemblée générale, si le syndic professionnel sent qu’il y a des tensions, il fera en sorte que les copropriétaires puissent prendre une décision par rapport à ce conflit.

Le quatrième inconvénient est qu’il se peut qu’un des copropriétaires ne paient pas ses charges. Dans ce cas, que doit faire le syndic bénévole ? Il se retrouve souvent dans une impasse ! Il faudra qu’il fasse des mises en demeure ou qu’il entame une procédure ! Mais comment faire ???  Avec un syndic professionnel les gens sont moins tentés de ne pas payer leurs charges.

Tu l’auras compris, avoir un syndic bénévole présente des avantages mais aussi des inconvénients ! J’espère que cet article te permettra de faire ton choix ! N’hésite pas à nous dire ton avis dans les commentaires ! Préfères-tu avoir un syndic bénévole ou professionnel ??

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