Investissement

Tout sur le régime Loueur Meublé Non professionnel

Le régime loueur meublé  non professionnel est un régime qui est très avantageux !

Mais pourquoi ? Dans cet article, je vais t’expliquer pourquoi, il est si avantageux ! Et pourquoi je te le recommande !

La première  raison est que plafond de loyer pour se déclarer en loueur meublé non professionnel est passé en 2018 à 70 000€ de loyer contre 33 200€ les années précédentes. Le plafond a doublé pour le plus grand bonheur des partisans de ce régime.

 

Grâce à ce régime, tu auras un abattement de 50% d’impôts pour les locaux meublés dits classiques. C’est-à-dire, si tu loues un studio meublé ou si tu fais de la colocation. Si tu loues en meublé de tourisme, tu pourras obtenir un abattement de 71% mais uniquement si tu fais classer ton bien en meublés de tourisme. Si tu n’obtiens pas cet agrément, tu n’auras pas le droit à cet abattement. Tu comprends maintenant l’engouement que les gens ont pour le meublé de tourisme. Finalement, tu ne déclareras que 29%, c’est très avantageux!

Agrément meublé de tourisme

 

Si tu souhaites obtenir l’agrément, je t’invite à te rentre sur l’atout France , ainsi tu obtiendras la liste des entreprises agrémentés. Ce sont les mêmes critères que les hôtels ! Un inspecteur passera dans le logement pour vérifier qu’il y a une micro-onde, une table à repasser, un fer à repasser, les ustensiles de cuisine, des verres, des tasses, une lumière de chevet… Il aura toute une liste à vérifier et suite à sa visite, il te donnera l’agrément avec les étoiles qui correspondent à ton logement.

 

Opter pour le régime réel

 

Si tes charges sont supérieures à tes loyers annuels durant deux années alors tu peux opter pour le régime réel. Dans ce cas, tu n’auras pas l’abattement de 50% mais tu pourras déduire les travaux effectués, les frais d’agence, les frais bancaires, la taxe foncière, la prime d’assurance loyer impayés…

Si tu souhaites opter pour le régime réel, il te faudra demander l’option par courrier au SIE (service des impôts et des entreprises) avant le 1er février N au titre de l’année N pour la déclaration à déposer en N+1. C’est normal, comme tu le sais il y a toujours un décalage avec les impôts.

Cette option est valable 2 ans et se renouvelle automatiquement, donc si tu souhaites y mettre fin car elle n’est plus avantageuse pour toi, il faudra que tu envoies un courrier recommandé aux impôts.

 

Un avantage considérable avec le régime loueur meublé non professionnel

 

Grâce à ce régime, tu peux déduire l’amortissement du bien.

Mais qu’est ce que veut dire un amortissement ? Un amortissement comptablement, c’est une perte de valeur. C’est-à-dire que tous les ans lorsque tu déclareras tes impôts, tu pourras déduire un montant en plus de toutes les charges, ce qui va faire baisser ton résultat et donc ton imposition. Grâce à l’amortissement du bien, il est possible que tu ne paies pas d’impôts.

La durée de l’amortissement pour les bâtiments est de 30 ans, c’est-à-dire que tous les ans, tu déduiras 3.33% (100/30 années).

Prenons un exemple :

La valeur du logement est de 100 000  euros, tu l’amorties sur 30 ans donc 3.33% par an.

Tu pourras amortir 3 330 euros par an. Ce qui fera baisser ton imposition !

« La quote part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser  le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité. » L’amortissement ne peut donc pas générer de déficit, c’est-à-dire que ton imposition ne peut pas devenir négative à cause de l’amortissement ! Mais pour d’autres charges !

Amortissement déductible : Montant des loyers annuels – les charges

Exemple :

Valeur du bien : 100 000 euros

Taux amortissable : 3.33%

Total loyers acquis dans l’année : 15 000 euros

Charges déductibles : 13 000 euros

Montant maximum à amortir : 15 000 – 13 000 = 2 000 euros

Tu pourras déduire uniquement 2 000 euros. Cependant, tu pourras déduire l’année suivante les 1 330 euros (3 330 -2 000) restant et utiliser ce même calcul.

 

Imposition sur les plus-values immobilières

 

Le gros avantage avec le régime de location meublé non professionnel est que lors d’une vente tu seras imposé sur la plus value privée et surtout, les amortissements que tu auras retirés tout au long de ta location ne seront pas retirés à la sortie.

Si tu as amorti 25 000 euros, il ne seront pas déduits à la sortie, ce qui est un super avantage !!!

Tu sais très bien que souvent avec les impôts, si tu as gagné à l’entrée, tu le déduits à la sortie mais pas avec le régime loueur meublé non professionnel ; en tout cas, pas au moment où je te fais cette vidéo.

 

Déclarer ton activité en meublé

Si tu déclares pour la 1ère fois des revenus de location meublée, il faut que tu envoies le formulaire Poi Cerfa n°11921*04 au services des impôts. Pour plus de simplicité, tu trouveras ci-joint le formulaire  en cliquant sur le lien: formulaire Poi Cerfa n°11921*04

Cela te permettra d’avoir un numéro de Siret car ton numéro de Siret te sera demandé lorsque tu feras ta déclaration d’impôts. Si tu n’as pas ton numéro de SIRET, tu seras bloqué lorsque tu voudras déclarer tes revenus en meublé.

 

Comment déclarer ses impôts en meublé?

 

Pour déclarer ton imposition rien de plus simple. Lorsque tu déclares ton impôts, il faudra déclarer tes revenus complémentaires. Pour cela, il faut que tu sélectionnes le formulaire  2042C pro  location meublé non professionnelles » et la il te restera à mettre le montant de tes loyers annuels et tes charges si tu te déclares en régime réel.

N’hésite pas à me dire dans les commentaires ce que tu penses du régime loueur meublé non professionnel.

Pour aller plus loin, vous pouvez recevoir mon livre gratuitement "Vérifier la solvabilité du locataire"

8 Commentaires

  • Très bonne vidéo, concernant l’amortissement, peut on amortir également les meubles pour aménager l’appartement ?
    Au vu des taux d’intérêts extrêmement bas en ce moment, le régime réel paraît intéressant surtout quand il y a des travaux à comptabiliser non ? Sinon il est difficile d’arriver à 50% des loyers en charges, sauf si les loyers annuels sont faibles….

    • Bonjour Ludo,

      Tu peux amortir les meubles sur 5 ans.
      Si tu fais de gros travaux dans un bien ce régime peut être très intéressant, il peut t’éviter de payer des impôts pendants plusieurs années.
      Par contre, si tu achètes un bien dans lequel il n’y a pas de travaux à faire l’abattement de 50% sera plus avantageux. Il faut que tu fasses le calcul car chaque cas est différent.

  • Bonjour
    Merci pour cette vidéo très intéressante, j’ai un appartement classé en meublé de tourisme qui me permet de defiscaliser à 71%parcontre je n’etais pas au pour l’ammortissem, est il de 3,33% tt le temps ? Mon bien a été acheté 140000€ et mes loyers sont au alentour de 10000€ quel est mon calcul merci pour votre aide précieuse, j’ai également téléchargé le certificat à fournir aux impôts
    Merci pour votre réponse

    • Bonjour Sandrine,

      L’amortissement pour les bâtiments est de 30 ans donc tu peux déduire 3.33% soit 4662€ (140 000*3.33%), si tu as acheté des meubles tu peux les amortir sur 5 ans.
      Chaque année tu pourras déduire 20% du prix d’achat de tes meubles.
      Il faut que tu fasses le calcul par rapport à toutes tes charges et prendre le régime qui est le plus avantageux pour toi.
      Je te conseille d’aller voir un expert comptable celui-ci t’aidera au mieux pour optimiser ta fiscalité. De plus, tu pourras également déduire ses honoraires si tu passes au régime réel.

      Si tes charges sont supérieur à 7 100€ (10 000*71%) pendant 2 ans je te conseille de passer en réel.

      J’espère t’avoir aidé avec mes explications.

  • onjour
    Merci pour cette vidéo très intéressante. Je possède 3 appartements dont 2 que nous aimerions passer en meublé, dès que mes locataires serons partis. Je prends note de ton explication et reviendrai surement vers toi à ce moment la. Encore merci de ton aide.

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