Impayé

Comment éviter les impayés ?

De nombreuses techniques existent pour éviter les impayés. Dans cet article, je vais t’expliquer certaines techniques que j’utilise et qui ont fait leurs preuves au fur et à mesure des années.

Le dossier du locataire doit être complet

Je te conseille de préparer à l’avance un document sur lequel sera indiqué la liste des documents à demander à ton locataire. Ce document sera à remettre à ton locataire lors des visites. Avant de commencer l’analyse du dossier et la solvabilité du locataire, je te conseille de vérifier si le locataire t’a transmis tous les documents. Si ce n’est pas le cas, je te conseille de laisser ce dossier de côté et de passer à un autre dossier.

Le fait d’avoir remis la liste des documents à ton locataire donnera une image positive de toi, une personne organisée et très pointilleuse. Et elle te permettra de faire fuir les mauvais locataires car ils se rendront compte que tu ne laisses rien au hasard et qu’en cas d’impayé tu auras tous les documents pour entamer la procédure le plus rapidement possible. Les documents à demander à ton locataire sont les 3 dernières fiches de paies, la feuille d’imposition, le certificat de scolarité, la carte d’identité….

Le locataire doit être solvable

Le premier point à respecter pour éviter d’avoir des impayées, c’est de vérifier la solvabilité du locataire.  Le document qui permet de vérifier la solvabilité est la fiche de paie. Il est primordial de vérifier si c’est une vrai fiche de paie ou une fausse. Aujourd’hui avec internet, il est très facile d’en créer des fausses …

J’avoue qu’en tant qu’ancienne gestionnaire paie j’ai beaucoup de facilité car je sais comment une fiche de paie est construite, calculée… Afin de vérifier si c’est une vraie fiche de paie, je te conseille de vérifier si l’entreprise existe ou pas. Cela peut semblait banal mais c’est très important car certaines personnes créent de fausses entreprises.

Puis, il faudra que ton locataire gagne 3 fois le montant du loyer. Par exemple, si tu loues un type 1 à Lille pour 500€. Le locataire devra gagner 1 500€.

Tu peux faire une exception pour certains dossiers. Si ton locataire gagne un peu moins de 3 fois le loyer…

Exemple: Calcul de la solvabilité d’un locataire

Le locataire gagne 2 500€ et le loyer est de 1 000€. Le reste à vivre est de 1 500€, il lui restera suffisamment pour vivre car de nombreuse familles vivent avec 1500€.

Avoir un garant

Une très bonne technique pour éviter les impayés est d’avoir un garant. Peu importe la situation du locataire, qu’il soit en CDD ou en CDI. Je te conseille de toujours avoir un garant. Pourquoi à ton avis? Car la situation du locataire peut changer et elle peut évoluer. Il se peut que ton locataire se fasse licencier, ce qui va faire baisser considérablement ses revenus. Le fait de prendre un garant te permettra en cas d’impayés, d’entamer une procédure contre ton locataire et le garant. Cela te permettra de récupérer plus facilement les loyers. De plus, il y a peut être un message à comprendre si aucun membre de sa famille ne veut se porter caution pour ce locataire. Il gagne peut être très bien sa vie mais il dépense sans compter.

Etre garant est un réel engagement

Un membre de ta famille te demande de se porter caution pour lui. Tu aimes cette personne, c’est peut être une nièce, une tante, un cousin… Seulement cette personne est un acheteur compulsif… Il ne peut pas s’empêcher d’acheter des meubles, le dernier jouet à la mode, le voyage qui est au dessus de son budget. Les fins de mois sont difficiles… Avec tous l’amour possible… Vas-tu te porter caution pour lui? Non!!! avec certitude!!! Cela comportera trop de risque pour toi et ta famille.

Une assurance loyers impayés

Prendre une assurance loyers impayés est très rassurant pour le propriétaire. Pourquoi ? Car en cas d’impayés, c’est l’assurance qui t’indemnisera et c’est elle qui te paiera les loyers qui n’ont pas été honorés par le locataire. De plus, c’est elle qui entamera une procédure juridique contre ton locataire pour récupérer tes loyers. Par contre, il y a certains critères à respecter pour être indemnisé par l’assurance impayée. Je t’ai fait une vidéo dernièrement qui t’explique comment être indemnisé par l’assurance impayée, n’hésite pas à la visionner. Si ton locataire est étudiant, tu peux prendre comme garantie une assurance loyers impayés et un garant. Dans le cas contraire, tu dois prendre une assurance impayés ou un garant.

Au cours de ma carrière, j’ai pu remarqué que 90% des impayés étaient dû à une mauvaise sélection du locataire. Pour éviter les impayés, je te conseille de suivre ses conseilles avec précisions.

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